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Estrategia legal y vicios constructivos
La compra de una vivienda es, para la mayoría de las personas, la inversión más importante de su vida. Sin embargo, no siempre la entrega de la obra coincide con las expectativas del comprador. En ocasiones aparecen defectos en la construcción, acabados deficientes o problemas estructurales que afectan al uso, disfrute y seguridad del inmueble. Estos defectos se conocen como vicios de construcción y en España se regulan principalmente a través de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el Código Civil y la normativa de consumo. Los vicios o defectos de la construcción son defectos de construcción de un edificio o vivienda que acaban produciendo daños materiales y afectan a las condiciones exigibles de habitabilidad, seguridad y funcionalidad.
Pueden ser defectos estructurales que afectan a la cimentación, las vigas, los forjados, o cualquier otro elemento estructural, comprometiendo la seguridad y la funcionalidad del edificio. O bien, defectos que recaen sobre las condiciones del edificio relativas a la adecuada salubridad y estanqueidad del edificio, protección contra el ruido, aislamiento térmico, o estado de las instalaciones (fontanería, electricidad, impermeabilización), que permiten un uso satisfactorio del inmueble. Y en último caso, defectos de ejecución de menor entidad, que afectan a la terminación o acabado, pero no ponen en riesgo la habitabilidad o la seguridad, incluyen desperfectos visibles como azulejos mal colocados, pintura con grietas, puertas que no cierran bien, suelos desnivelados o humedades superficiales.
La Ley de Ordenación de la Edificación, regula las diferentes responsabilidades del promotor, el arquitecto, el constructor, el director de obra y el director de ejecución de la obra. Además, la Ley hace responsable al promotor de la edificación en todo caso, ya que responde de manera solidaria con el resto de los intervinientes en la construcción, lo que significa que el comprador del inmueble puede dirigirse directamente contra el promotor, que deberá responder, sin perjuicio de que éste pueda, a su vez, reclamar al responsable directo.
Depende del tipo de vicio o defecto de la construcción de que se trate: si se reclama por daños materiales causados por vicios estructurales, el plazo es de diez años, si se trata de defectos de los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad, el plazo es de tres años, y si se trata de vicios o defectos de ejecución que afecten a los acabados, el plazo es de un año. Cuando nos encontramos con defectos estructurales, puede entrar en juego el llamado seguro decenal que es un tipo de seguro que cubre los daños materiales que puedan surgir en una obra nueva durante un periodo de diez años. Garantiza la protección frente a defectos estructurales o cualquier tipo de vicio oculto en la construcción que pueda comprometer gravemente la seguridad del inmueble. Básicamente, el seguro decenal cubre daños en la cimentación, estructura y demás elementos esenciales de la construcción.
Sin perjuicio de ello, y frente a promotor vendedor, se puede recurrir a la responsabilidad contractual, cuyo plazo de prescripción es el general de cinco años que establece el Código Civil. Es importante revisar minuciosamente la vivienda antes de firmar la escritura, elaborando un listado de defectos visibles, y notificar por escrito los defectos al promotor o constructor lo antes posible, guardando copia de la comunicación.
Por otra parte, los defectos constructivos en viviendas en régimen de propiedad horizontal originan dos tipos de reclamaciones: reclamación de los propietarios afectados y reclamación de la comunidad, para cuyo ejercicio se exige que la Junta de Propietarios adopte un acuerdo para el ejercicio de las acciones judiciales que se pretendan interponer.
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