Finanzas & Leyes
Reformas en los arrendamientos urbanos: ¿Será la vivienda en alquiler más accesible?
El pasado 19 de diciembre entraron en vigor varias medidas en materia de vivienda y alquiler.
Indica el legislador en el preámbulo del documento legislativo que las medidas adoptadas provienen de diversos motivos de máxima urgencia y necesidad. El documento señala el artículo 47 de la Constitución Española que proclama “el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y, a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas que sitúa la vivienda como “objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica”.
Como el primer motivo de urgencia se indica la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda.
Según datos de Eurostat, en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler. Ello supone que España se sitúa 17 puntos porcentuales por encima del valor medio de la Unión Europea y, si no se adoptan las medidas oportunas, previsiblemente irá en aumento, ya que el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España.
El segundo motivo que exige la adopción de las medidas urgentes es el incremento de los precios del mercado de la vivienda, especialmente en territorios de pronunciada actividad turística como sido Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.
Como cuarto motivo para la adopción de las medidas se indican “las situaciones de especial vulnerabilidad que viven muchas familias y hogares después de años de profunda crisis económica caracterizada por una intensa destrucción y precarización del empleo” con el fin de “ampliar los plazos legales e introduciendo en el procedimiento de desahucio mecanismos que sirvan para responder a la grave situación que viven los hogares más vulnerables, estableciendo plazos y garantías en el proceso”.
Por último, el quinto motivo que requiere una respuesta inmediata en el ámbito de la vivienda, son las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico marcado por un progresivo y alarmante envejecimiento de la población.
De las medidas adoptadas se exceptúan los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
Aquí os detallamos las principales medidas adoptadas:
Alargamiento de la duración de los contratos y sus prorrogas
Aunque la duración del arrendamiento sea la libremente pactada por las partes, se establece la prorroga obligatoria para el arrendador hasta que el contrato alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. De esta manera se restablece la duración del contrato establecida por la legislación anterior a la reforma en el ámbito de arrendamientos de 2013.
Si llegada la fecha de finalización del contrato, ninguna de las partes haya notificado a la otra con 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo, este automáticamente será prorrogado por un periodo de 3 años. Según la normativa vigente hasta ahora el plazo de la prorroga tácita era de 1 año.
Garantía adicional a la fianza
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Una práctica muy común es que el arrendador exija una garantía adicional en forma de aval bancario o depósito. La nueva norma establece que en caso del arrendamiento de vivienda el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Impuestos y gastos de formalización del contrato
Con el fin de reducir los gastos relacionados con los arrendamientos y facilitar el acceso a la vivienda para uso estable y permanente, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para la suscripción de estos contratos.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Actualización de la renta
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
El legislador establece límites en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de renta reducida. En este caso el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión.
Subida del alquiler por mejoras
Se adopta una modificación en relación con la elevación del alquiler por mejoras mediante previo acuerdo entre las partes en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento. Anteriormente el alquiler se podía elevar en el caso de realización de obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato durante su periodo inicial. Se establece que el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.
Medidas en relación con las obras de accesibilidad
Se obliga a las comunidades de propietarios en el plazo de tres años a incrementar hasta el 10% del último presupuesto ordinario estableciendo la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.
Desahucios
Se establece el procedimiento de suspensión del proceso de desahucio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites, identificando expresamente ante el demandado la oficina de Servicios Sociales a la que puede acudir.
Viviendas turísticas
Referente a las viviendas turísticas, se suprime la limitación a que estas deban ser comercializadas a través de canales de oferta turística. Según las nuevas normas, la cesión de una vivienda turística puede ser comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.
Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios para que la comunidad de propietarios limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o para establecer cuotas especiales de gastos para la vivienda turística.
Galya Ivanova Dusheva,
Economista-Asesora Fiscal
IVANOVA TAX AND LAW
